¿Cuánto cuesta construir un edificio de 4 departamentos en Perú en 2026?
Si estás pensando en construir un edificio de 4 departamentos, probablemente ya pasaste la etapa de "quiero mi casa propia" y ahora estás mirando esto como lo que realmente es: una inversión.
Y tiene todo el sentido. Un edificio pequeño de 4 unidades es uno de los formatos más rentables en el mercado inmobiliario peruano actual, especialmente en Lima y ciudades con alta demanda de alquiler.
Pero antes de lanzarte, necesitas tener los números claros. Aquí te los damos.
¿Qué tipo de edificio estamos hablando?
Cuando decimos "edificio de 4 departamentos", nos referimos a un proyecto típico:
- Terreno: entre 120 m² y 200 m²
- Altura: 4 pisos (1 departamento por piso)
- Área por departamento: entre 70 m² y 120 m²
- Área total construida: entre 320 m² y 500 m²
Este formato es muy popular en distritos como Los Olivos, San Martín de Porres, Ate, Comas, Surco, Chorrillos y zonas en expansión.
Costos de construcción por m² en 2026
El precio varía según el nivel de acabado que elijas para tus departamentos:
- Casco gris (estructura + muros): S/ 1,400 – S/ 1,800 por m²
- Habitable (listo para vivir): S/ 2,000 – S/ 2,600 por m²
- Llave en mano (acabados completos): S/ 2,800 – S/ 3,500+ por m²
Edificio de 4 departamentos de 90 m² cada uno:
- Terreno: 150 m²
- Área construida total: 360 m² (4 pisos × 90 m²)
Presupuesto estimado:
Casco gris → S/ 504,000 a S/ 648,000
Habitable → S/ 720,000 a S/ 936,000
Llave en mano → desde S/ 1,008,000
¿Qué incluye cada nivel de acabado?
Casco gris: Cimentación, estructura de concreto armado, muros de ladrillo, instalaciones sanitarias y eléctricas empotradas. Sin pisos, sin pintura, sin puertas interiores.
Habitable: Todo lo anterior más pisos cerámicos, pintura interior y exterior, puertas, ventanas de aluminio, aparatos sanitarios básicos, tableros eléctricos y medidores independientes.
Llave en mano: Acabados de primera calidad, cocinas con muebles altos y bajos, closets, porcelanato, grifería de marca, iluminación LED y áreas comunes terminadas.
Costos adicionales que debes considerar
Además de la construcción en sí, hay gastos que muchos olvidan:
- Diseño arquitectónico y estructural: S/ 15,000 – S/ 35,000
- Licencia de construcción: S/ 5,000 – S/ 15,000 (varía por municipalidad)
- Estudio de suelos: S/ 1,500 – S/ 3,000
- Conexiones de servicios (luz, agua, desagüe): S/ 8,000 – S/ 20,000
- Declaratoria de fábrica e independización: S/ 5,000 – S/ 12,000
En total, estos costos adicionales pueden sumar entre S/ 35,000 y S/ 85,000 dependiendo del distrito y la complejidad del proyecto.
Los errores más costosos en edificios de 4 departamentos
Hemos visto muchos proyectos que terminan costando el doble por estos errores:
- No revisar parámetros urbanísticos antes de diseñar (altura máxima, retiros, estacionamientos obligatorios)
- Construir sin licencia y luego pagar multas o demoliciones parciales
- No calcular áreas comunes (escaleras, pasadizos) que reducen el área vendible
- Ahorrar en estructura en una zona sísmica como Lima
¿Es rentable construir un edificio de 4 departamentos?
La respuesta corta: sí, es una de las mejores inversiones inmobiliarias en Perú.
Veamos un caso práctico:
- 4 departamentos de 90 m² en un distrito de Lima
- Inversión total (terreno + construcción): aprox. S/ 1,200,000
- Alquiler promedio por departamento: S/ 1,500/mes
- Ingreso mensual total: S/ 6,000
- Ingreso anual: S/ 72,000
Eso representa un retorno anual del 6%, muy por encima de un depósito a plazo fijo. Y el inmueble sigue ganando plusvalía cada año.
Si optas por vender los departamentos en lugar de alquilar, el margen puede ser aún mayor dependiendo de la zona y la demanda.
¿Qué necesitas para empezar?
- Un terreno con parámetros favorables: Verifica en la municipalidad qué puedes construir (pisos, área libre, estacionamientos).
- Un equipo profesional: Arquitecto, ingeniero estructural y constructor con experiencia en multifamiliares.
- Un presupuesto detallado: No empieces sin un metrado completo y un cronograma de obra.
- Licencia de construcción aprobada: Sin esto, tu obra es informal y arriesgas todo.
ARQBIMSTUDIO: Expertos en Edificios Multifamiliares
En ARQBIMSTUDIO hemos diseñado y construido múltiples edificios de departamentos en Lima y provincias. Nuestro servicio incluye:
- Anteproyecto gratuito con estudio de factibilidad y parámetros urbanísticos
- Diseño arquitectónico + estructural + especialidades con metodología BIM para evitar errores y sobrecostos
- Gestión de licencias ante la municipalidad correspondiente
- Construcción llave en mano con cronograma, presupuesto cerrado y supervisión permanente
¿Quieres saber cuánto costaría tu edificio de 4 departamentos?
En ARQBIMSTUDIO te entregamos un presupuesto personalizado basado en tu terreno, tu zona y tus objetivos de inversión. Sin compromiso.