¿Cuánto cuesta construir una casa de 120 m² en Lima en 2026?
Si llegaste aquí, seguro ya viste la guía completa de cuánto cuesta construir en Perú en 2026. Y claro, ahí hablamos en general… pero cuando aterrizas a un caso real, tipo “quiero una casa de 120 m² en Lima”, la cosa cambia.
Porque ya no es teoría. Es plata concreta.
Y aquí es donde nos solemos confundir.
Entonces… ¿cuánto cuesta realmente una casa de 120 m²?
Partamos de lo que vimos en el artículo pilar: en 2026 el costo por m² en Perú está más o menos así:
- Casco gris: entre S/ 1,400 y S/ 1,800 por m²
- Habitable: entre S/ 1,900 y S/ 2,400 por m²
- Llave en mano: desde S/ 2,800 por m²
Ahora lo llevamos a 120 m², que es el tamaño típico de una casa familiar.
Casco gris → S/ 168,000 a S/ 216,000
Habitable → S/ 228,000 a S/ 288,000
Llave en mano → desde S/ 336,000
Y ojo, esto calza bastante con otras referencias del mercado, donde una casa de 120 m² puede ir desde unos S/ 264,000 hasta más de S/ 444,000 dependiendo del nivel.
A lo que voy es simple: no hay “un precio”, hay rangos.
Pero en Lima… casi siempre se va hacia arriba
Algo que vimos varias veces en clase (y también pasa en la práctica): Lima suele ser más cara.
¿Por qué?
- Mano de obra más especializada
- Mayor demanda
- Normativas más estrictas en algunos distritos
- Terrenos más complejos (laderas, suelos blandos, etc.)
De hecho, la ubicación es uno de los factores que más mueve el precio final. Entonces, si haces tu presupuesto con el mínimo… probablemente te quedes corto.
Qué incluye (y qué no incluye) ese costo
Esto es clave, porque muchos se confunden aquí.
Los precios por m² normalmente incluyen:
- Materiales
- Mano de obra
- Estructura completa
- Instalaciones básicas
Pero no siempre incluyen:
- Diseño arquitectónico
- Licencias municipales
- Estudios de suelo
- Supervisión de obra
Y eso puede sumar bastante.
El error más común (y aquí es donde duele)
Honestamente, lo he visto varias veces: empezar a construir “al cálculo”. Sin planos claros, sin presupuesto cerrado.
Y pasa lo típico:
- Se cambia el diseño a mitad de obra
- Se compra material de más
- Se corrigen errores estructurales
Resultado: sobrecostos.
Según el propio enfoque del artículo pilar, un buen diseño puede ahorrarte hasta 20% en obra evitando desperdicios.
Y sí, suena a cliché, pero cuando haces números… tiene sentido.
Entonces, ¿cuánto deberías presupuestar?
Si quieres algo realista para Lima en 2026:
- Básico funcional → S/ 230,000 – S/ 280,000
- Nivel medio (lo más común) → S/ 280,000 – S/ 350,000
- Acabados altos → S/ 350,000 – S/ 450,000+
No es exacto, pero sirve para no ir a ciegas.
Para cerrar (y que te sirva de verdad)
Si estás en etapa de planificación, yo lo resumiría así:
- Primero define el nivel de acabados (eso cambia todo)
- Luego calcula por m², no por “lo que te dijeron”
- Y sobre todo, no arranques sin planos
Porque al final, construir no es solo gastar menos… es gastar bien.
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