¿Cuánto cuesta construir una casa multifamiliar en Lima en 2026?
Este tema suele aparecer cuando ya dimos el siguiente paso.
Primero pensamos en “mi casa”, algo tipo 120 m², una familia, listo.
Pero luego alguien dice: ¿y si hago varios pisos y alquilo?
Y ahí cambia todo.
Porque ya no estás construyendo solo para vivir… estás pensando como inversión.
Primero, ¿qué entendemos por casa multifamiliar?
En simple, es una edificación con varias unidades independientes:
- Departamentos por piso
- Mini departamentos
- Viviendas para alquiler
Y en Lima es bastante común, sobre todo en zonas donde el terreno es caro y hay que aprovecharlo al máximo.
Entonces… ¿cuánto cuesta construir una multifamiliar?
Si tomamos como base lo que vimos en la guía completa de costos en Perú 2026, el rango por m² se mantiene:
- Casco gris: S/ 1,400 – S/ 1,800
- Habitable: S/ 1,900 – S/ 2,400
- Llave en mano: desde S/ 2,800
Pero acá hay un detalle clave: en multifamiliares, casi siempre apuntas mínimo a “habitable”.
¿Por qué?
Porque necesitas unidades listas para usar o alquilar.
Imagina esto, que es bastante típico en Lima:
- Terreno: 120 m²
- 4 pisos
- 1 departamento por piso
Total construido: 480 m²
Cálculo aproximado:
Habitable → S/ 912,000 a S/ 1,152,000
Llave en mano → desde S/ 1,344,000
Sí, el número asusta un poco al inicio.
Pero ojo, esto no se analiza igual que una casa unifamiliar.
Aquí entra el retorno. ¿Por qué puede valer la pena?
Piénsalo así.
Si tienes 4 departamentos y cada uno se alquila, por ejemplo, en S/ 1,200:
- Ingreso mensual → S/ 4,800
- Ingreso anual → S/ 57,600
Entonces, a la larga, el proyecto se paga solo.
No es inmediato, claro. Pero es una lógica distinta.
Lo que encarece una multifamiliar (y no siempre se ve)
Aquí hay varios factores que elevan el costo frente a una casa simple:
1. Estructura más exigente
Más pisos = más carga.
Necesitas mejor diseño estructural.
Y esto está regulado por el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), especialmente la Norma E.030 (Diseño Sismorresistente), que en Lima es clave por el riesgo sísmico.
2. Instalaciones duplicadas (o multiplicadas)
Cada departamento necesita baño, cocina e instalaciones independientes. O sea, no es lineal… se multiplica.
3. Circulaciones y áreas comunes
Escaleras, pasillos, accesos. Espacios que no se venden ni alquilan directamente, pero cuestan.
4. Licencias y normativa urbana
Dependiendo del distrito, hay límites de altura, retiros, estacionamientos. Y esto puede cambiar completamente el proyecto.
Error típico (y aquí varios se caen)
Pensar: “solo hago más pisos y ya”.
Pero no. Una multifamiliar mal planificada puede:
- Tener departamentos poco funcionales
- No cumplir normativa
- Ser difícil de alquilar
Y ahí el problema ya no es el costo… es que no recuperas la inversión.
Entonces, ¿cuánto deberías presupuestar?
Para Lima en 2026, algo realista sería:
- Multifamiliar básica → desde S/ 900,000
- Nivel medio → S/ 1,000,000 – S/ 1,300,000
- Proyecto más completo → S/ 1,300,000+
Depende del tamaño, número de pisos y acabados. Pero esto te da una idea clara para no empezar a ciegas.
Cómo abordarlo bien desde el inicio
Si estás pensando en este tipo de proyecto, yo lo resumiría así:
- Define si es para vivir, alquilar o ambos.
- Evalúa normativa del distrito antes de diseñar.
- Trabaja un anteproyecto (no arranques sin eso).
- Calcula el retorno, no solo el costo.
Porque aquí ya no se trata solo de construir… se trata de que funcione como inversión.
Para cerrar
Pasar de una casa unifamiliar a una multifamiliar no es solo “más grande”.
Es otro enfoque. Más técnico, más estratégico, pero también con más potencial.
Y si lo haces bien desde el diseño, puedes convertir un gasto grande en un activo que te genere ingresos por años.
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